Gde Sam Uložio Novac Od Prodaje Nasledjenog Stana

Ponedeljak, 20. novembar 2023. Dobijem SMS od Raiffeisen banke u 11:47. “Odobrena uplata: 107.000 EUR”. Ruka mi se zatrese. Prvi put u životu sam video cifru sa 7 nula na svom računu.

Kapara je sjahala, predugovor potpisan, stan u Zemunu je zvanično imao novog vlasnika. A ja sam imao problem koji nisam imao ranije. Šta da radim sa 107.000 evra?

Posle 4 meseca panike, 90 dana učenja i 3 promašene strategije, napravio sam plan koji radi 15 meseci. Evo tačno kako sam rasporedio kapital, šta je radilo, šta ne, i šta bih uradio drugačije.

Brzi pregled

Posle prodaje nasledjenog stana u Zemunu za 107.000 EUR, rasporedio sam neto kapital (posle troškova) na 4 dela: 15 odsto fond za hitne slučajeve u oročenoj dinarskoj štednji, 25 odsto u domaći balansirani fond, 40 odsto u ETF preko Interactive Brokers (VWCE i CSPX), 20 odsto u deviznu štednju u evrima za kratkoročne potrebe. Posle 15 meseci, prosečan prinos je oko 7,2 odsto. Nisam kupio drugi stan jer mi je likvidnost bitnija, diverzifikacija važna, a fond ne curi.

Prva greška: paraliza od velikog novca

Prvih 18 dana posle uplate, nisam dirao novac. Bio sam paralizovan.

“Šta ako ga izgubim svega?” “Šta ako uložim pre krize?” “Šta ako mi zatreba za nešto nepredviđeno?” “Šta ako mi devojka traži stan, a ja sam sve stavio u akcije?”

Svaki dan sam otvarao aplikaciju banke i gledao u taj broj. Ništa nisam radio.

Onda sam shvatio jednu stvar. Novac koji stoji na tekućem računu, uz kamatu od 0,01 odsto i inflaciju od 8 do 10 odsto, gubi 8 do 10 odsto vrednosti godišnje. Za 18 dana koje sam proveo paralizovan, kupovna moć je pala za oko 40.000 RSD.

Paralizza nije sigurnost. Paralizza je spori gubitak.

Kako sam došao do plana raspodele?

Proveo sam decembar 2023. i januar 2024. čitajući. Bili su mi ključni resursi:

• Knjiga “The Simple Path to Wealth” od J.L. Collins-a
• Kanal “The Money Guy Show” na YouTube
• Forum Bogleheads.org (za ETF strategije)
• Konsultacija sa finansijskim savetnikom u Raiffeisen banci (75 minuta, 4.500 RSD)
• 3 razgovora sa starijim kolegom sa posla koji ulaže 10+ godina

Posle svega, moja pravila su bila:

1. Nemoj stavljati sve u jednu kategoriju. Diverzifikacija štiti od greške.
2. Odvoji novac koji ti treba za 6 do 12 meseci. Taj ne smeš da ulažeš u akcije.
3. Veći deo u ETF-ove, ne domaće fondove. Niže naknade, bolja diverzifikacija.
4. Ne pokušavaj da pogodiš tržište. Uloži u delovima, ne odjednom.

Moja raspodela: 4 dela kapitala

Iz prodaje stana sam dobio 107.000 EUR. Posle provizije agenciji (2 odsto + PDV = 2.140 EUR).

1. Fond za hitne slučajeve, 15 odsto (1.100.000 RSD)

Oročena dinarska štednja na 12 meseci kod NLB banke, kamata 4,8 odsto.

Zašto ovde, a ne u fond? Novac koji mora biti dostupan za 48 sati ne smeš da ulažeš u instrumente koji mogu da padnu. Fond za hitne slučajeve pokriva: velike popravke (auto, stan), medicinske hitne slučajeve, period ako ostanem bez posla.

Cilj: 3 do 6 mesečnih plata. Moje mesečne potrebe sa Anom su oko 110.000 RSD. 1.100.000 RSD je 10 mesečnih plata. Više nego potrebno, ali mi daje mir.

2. Domaći balansirani fond, 25 odsto (1.830.000 RSD)

Raiffeisen Invest Global (balansirani fond). 60 odsto akcije, 40 odsto obveznice. Srednji rizik, srednji prinos 6 do 8 odsto.

Zašto domaći fond? Jednostavno. Regulisano u Srbiji. Nema komplikacija sa stranim brokerom. Mogu da povučem za 3 do 5 radnih dana ako zatreba.

Mana: naknada 2,1 odsto godišnje, jede zaradu.

3. ETF preko Interactive Brokers, 40 odsto (2.930.000 RSD, oko 24.900 EUR)

Najveći deo sam stavio u dva ETF-a:

• VWCE (Vanguard FTSE All-World): 15.000 EUR. Prati celo svetsko tržište akcija, 3.800 kompanija u 50 zemalja.
• CSPX (iShares Core S&P 500): 9.900 EUR. Prati 500 najvećih američkih kompanija.

Zašto dva ETF-a, a ne jedan? VWCE pokriva ceo svet (veće diversifikacija). CSPX je koncentrisaniji na SAD koji je istorijski bio najproduktivnije tržište. Kombinacija mi daje globalnu pokrivenost sa pristranošću ka SAD-u gde verujem rastu.

Otvaranje naloga na Interactive Brokers: 8 dana. Tražili su dokaz adrese (računi za struju) i dokaz porekla novca (ugovor o prodaji stana). Sve preko online forme.

4. Devizna štednja u evrima, 20 odsto (1.465.000 RSD ili 12.500 EUR)

OTP banka, devizna oročena štednja na 24 meseca, kamata 1,8 odsto.

Zašto ovo? Ovo je novac koji ću realno koristiti u narednih 1 do 3 godine za:

• Polog za kupovinu sopstvenog stana sa Anom (razmišljamo 2027. godine)
• Kurs AWS sertifikacije (oko 3.500 EUR)
• Rezerva za slučaj da ostane bez posla jedno od nas

Držim u evrima da se zaštitim od pada dinara.

Zašto nisam kupio drugi stan?

Najčešće pitanje koje sam dobio od rodbine i kolega: “Zašto ne kupiš odmah drugi stan?”

Evo moje analize.

Scenario A: kupiti drugi stan za 85.000 EUR

Novi stan, garsonjera u Zemunu ili Rakovici. Izdajem za 280 EUR mesečno.

• Bruto prinos: 3.360 EUR godišnje
• Minus porez 20 odsto: 2.688 EUR
• Minus održavanje 300 do 500 EUR godišnje: 2.300 EUR
• Minus prazan period (1 mesec godišnje): 2.020 EUR

Neto godišnji prinos: 2.020 EUR = 3,26 odsto vrednosti stana.

Scenario B: moja trenutna raspodela kapitala

Prosečan prinos za 15 meseci: oko 7,2 odsto.

Na 62.000 EUR investiranih diverzifikovano, godišnje oko 4.464 EUR.

Razlika: moja raspodela donosi 2.444 EUR više godišnje od nekretnine.

Plus, nemam:

• Probleme sa stanarima
• Popravke kroz noć
• Porez na imovinu
• Rizik dugog perioda bez kirije
• Zaključan kapital koji ne mogu brzo da aktiviram

Nekretnine nisu loša investicija. Za mnoge ljude su odlične. Ali za mene, u ovoj fazi života, diverzifikovan portfolio ima više smisla.

Rezultati posle 15 meseci

Prinos: 2.000 EUR za 15 meseci, ili oko 6,7 odsto ukupno, ekstrapolirano oko 5,5 odsto godišnje.

Bolje od inflacije? Taman na ivici. Za punih 6 meseci sam bio u plusu oko 3 odsto, ali mart 2025 je bio dobar mesec. U lošijim godinama očekujem 4 do 6 odsto, u boljim 9 do 13 odsto.

Dugoročni prosek? Nadam se 7 do 9 odsto godišnje.

Šta bih savetovao nekome u sličnoj situaciji?

Ako si nedavno došao do većeg kapitala (nasledstvo, prodaja nekretnine, otpuštanje sa otpremninom):

1. Ne žuri

Novac može mirno da stoji na oročenoj štednji 3 meseca dok istražuješ. 3 meseca mirnih odluka vredi više od 3 godine loših.

2. Obrazuj se pre nego što uložiš

Minimum 20 sati čitanja i gledanja pre prvog ulaganja. Bogleheads.org, Money Guy Show, knjige od Collins-a i Bogle-a. Sve je besplatno ili dostupno.

3. Podeli na delove

Ne stavljaj sve na jedno mesto. Diverzifikacija ne maksimizuje prinos, ali minimizuje rizik katastrofe.

4. Plati porez pre nego što uložiš

Prodaja stana ima svoje poreske obaveze. Odvoji porez odmah, ne trošiš ga, ne ulažeš ga. Poreska uprava ne kasni u dolaženju.

5. Traži pomoć

Ja sam se sam borio sa birokratijom nasledstva 3 meseca. Kad sam angažovao Predrag Nekretnine za prodaju, ceo proces je išao brže i glatko. Isto i sa finansijskim savetnikom u banci, 4.500 RSD za 75 minuta je najbolji utrošeni novac te godine.

FAQ

Da li si mogao više da zaradiš da si sve stavio u akcije?

Teoretski da. 100 odsto u S&P 500 za ove 15 meseci donelo bi oko 12 do 13 odsto umesto 6,7. Ali u slučaju pada tržišta 30 odsto, izgubio bih 22 miliona RSD umesto 5 miliona. Diverzifikacija je osiguranje, ne maksimalni prinos.

Zašto nisi više u kriptu?

Kripto za mene nije investicija, to je špekulacija. Držim 2 do 3 odsto portfolija u Bitcoin-u preko Binance-a, ali to je za zabavu, ne za strategiju.

Koliko košta da držiš nalog na Interactive Brokers?

Besplatno. Otvaranje je besplatno, nema mesečne naknade od 2023. Provizija po transakciji je 1 do 3 EUR. Godišnje platim možda 30 do 50 EUR provizija ako kupujem jednom mesečno.

Preporučuješ li nekome bez iskustva da ide direktno na ETF?

Ne. Prvo 6 meseci kroz domaći fond da naučiš kako tržište radi. Onda pređi na ETF. Interactive Brokers zahteva malo tehnickog znanja, ne previše, ali nije za potpune početnike.

Novac koji sam dobio bio je od bake. Najmanje što mogu da uradim za nju je da ga pametno uložim, a ne da ga besmisleno potrošim. Za 15 godina, ako sve ide po planu, taj kapital će vredeti 3 do 4 puta više. To je prava zahvalnost.

Za detalje kako sam došao do ove prodaje, pročitaj kako sam prodao nasledjeni stan. Za osnove ETF-ova, ovde pišem detaljno o kupovini iz Srbije.

P.S. Ako si u sličnoj situaciji i ne znaš odakle da počneš, napiši mi. Mogu da podelim konkretne linkove, brokere, i savetnike koji su meni pomogli.