Porez Na Nasledstvo U Srbiji, Šta Sam Naučio Kad Sam Nasledio Stan

Mart 2023. Baka mi je umrla u 87. godini. Sahrana u Zemunu, porodica iz inostranstva, emotivne nedelje. Mesec dana posle, otac mi kaže: “Marko, stan pripada tebi. Baka je ostavila testament.”

Prvi put sam video šta je pravi birokratski pakao. Pet meseci ostavinskog postupka, 9 različitih institucija, 47.000 RSD u skrivenim troškovima o kojima mi niko nije rekao unapred.

Evo tačno šta sam platio, kojim redom sam išao, i šta bih uradio drugačije.

Brzi pregled

Porez na nasledstvo u Srbiji zavisi od naslednog reda. Prvi nasledni red (supružnik, deca, roditelji) NE plaća porez. Drugi nasledni red (braća, sestre, babe, dede, unuci) plaća 1,5 odsto tržišne vrednosti. Svi ostali plaćaju 2,5 odsto. Pored poreza, dolaze skriveni troškovi: ostavinski postupak 15.000 RSD, katastar 10.000 RSD, notar 8.000 RSD, komunalne promene 5.000 RSD. Ukupno oko 45.000 do 50.000 RSD dodatno pored poreza za stan prosečne vrednosti. Proces od smrti do upisane imovine traje 3 do 6 meseci ako ide glatko.

Ko ne plaća porez na nasledstvo u Srbiji?

Zakon o porezima na imovinu definiše tri kategorije za nasledstvo:

Prvi nasledni red, 0 odsto poreza

• Supružnik preminulog
• Deca preminulog
• Roditelji preminulog
• Usvojena deca i usvojitelji

Ovi su oslobođeni poreza. Ali pažnja: i dalje moraš da prijaviš nasledstvo poreskoj upravi u roku od 30 dana. Ako ne prijaviš, kazna 10.000 do 100.000 RSD iako ne plaćaš sam porez.

Drugi nasledni red, 1,5 odsto poreza

• Braća i sestre preminulog
• Babe i dede
• Unuci (ako im je roditelj već preminuo pre ostavioca)

Ostali (prijatelji, dalji rodjaci, komšije): 2,5 odsto

Kad neko nema porodicu i ostavi imovinu prijatelju, prijatelj plaća 2,5 odsto tržišne vrednosti.

Moj slučaj, unuk nasledi od bake

Moja situacija je komplikovana. Ja sam unuk. Moj otac (bakin sin) je živ. Po zakonu, stan bi trebalo da nasledi otac, ne ja.

Ali baka je napisala testament u moju korist 2 godine pre smrti. Zapisan kod javnog notara, overen, čuvan u notarskoj komori. Zahvaljujući tom testamentu, stan je direktno došao meni.

Porez: 1,5 odsto (drugi nasledni red jer sam unuk). Poreska uprava je procenila tržišnu vrednost stana na 55.000 EUR. Porez: 825 EUR, ili oko 96.500 RSD po kursu 2024.

Lekcija ovde: ako baba ili deda žele da ostave nekretninu konkretnom unuku, moraju napisati testament. Bez testamenta, stan ide prvom naslednom redu (u mom slučaju mom ocu), pa bi posle trebalo da mi ga on prebaci poklonom. Dva poreska događaja umesto jednog.

Koji su skriveni troškovi nasledstva?

Porez je samo početak. Evo šta sam još platio na putu do upisa u katastar:

Dodaj porez od 96.500 RSD. Ukupno sam platio 144.600 RSD da bih postao vlasnik stana koji vredi 55.000 EUR. Niko mi to nije rekao unapred.

Ostavinski postupak, korak po korak

1. Matičar obavesti notara (ili sud)

Kad osoba umre, matičar koji izdaje smrtovnicu bi trebalo automatski da obavesti notara ili sud u opštini prebivališta preminulog. U praksi, često moraš sam da pokreneš.

2. Notar zakazuje ročište

Otkad je 2015. godine notarska komora preuzela većinu ostavinskih postupaka, proces je ubrzan. Ročište se obično zakazuje 30 do 60 dana posle smrti. Ako nema spora među naslednicima, sve može da se završi za 1 do 2 termina.

3. Svi naslednici moraju da se pojave ili potpišu izjavu

U mom slučaju, otac, tetka i ja smo morali da budemo u notarskoj kancelariji. Otac i tetka su potpisali izjavu da se odriču nasledstva u moju korist, pošto je baka tako napisala u testamentu.

4. Rešenje o nasleđivanju

Notar donosi rešenje o nasleđivanju. To je dokument koji ti treba za sve dalje: upis u katastar, prodaju, poreske prijave.

5. Upis u katastar nepokretnosti

Sa rešenjem ideš u RGZ (Republički geodetski zavod) i upisuješ se kao vlasnik. Traje 20 do 30 dana. Bez ovog upisa ne možeš da prodaš stan legalno.

6. Poreska prijava

U roku od 30 dana od pravosnažnosti rešenja, prijaviš nasledstvo poreskoj upravi i platiš porez ako si u drugom ili trećem naslednom redu.

Moja odluka: prodati, izdavati ili zadržati?

Kad sam konačno postao vlasnik u avgustu 2023, morao sam da odlučim šta ću sa stanom od 42 m2 u Zemunu, četvrti sprat bez lifta.

Evo kako sam razmišljao:

Opcija 1: zadržati i izdavati

• Prihod: 220 do 280 EUR mesečno (kirija za taj tip stana u Zemunu)
• Godišnje: 2.640 do 3.360 EUR
• Minus troškovi: porez na kiriju 20 odsto, održavanje 300 do 600 EUR godišnje, agencijski troškovi
• Neto prinos: oko 3 do 4 odsto vrednosti stana godišnje

Opcija 2: zadržati i živeti u njemu

• Uštedeo bih kiriju 30.000 RSD mesečno = 360.000 RSD godišnje
• Ali Zemun je 45 minuta od posla u centru, kirija na Vračaru je 30.000 RSD, sličan iznos
• Selio bih se iz poznatog kraja gde mi je devojka

Opcija 3: prodati i uložiti

• Keš: oko 62.000 EUR posle troškova
• Uloženo u investicioni fond sa prosečnim prinosom 8 do 10 odsto godišnje
• Godišnji prinos: 5.000 do 6.200 EUR, ili 580.000 do 720.000 RSD
• Bez briga o stanarima, popravkama, porezu na imovinu

Matematika je bila jasna: opcija 3 mi donosi dva puta više godišnje nego opcija 1, i nemam nikakve obaveze.

Kako sam prodao stan

Odlučio sam da prodajem, ali nisam imao pojma kako se to radi. Nikad pre nisam imao posla sa nekretninama.

Pitao sam 4 kolege sa posla koji su nedavno prodavali. Jedan je preporučio Predrag Nekretnine iz Beograda, rekao da su mu oni vodili prodaju stana u Novom Sadu prošle godine.

Pozvao sam ih u septembru 2025. Drugim agencijama sam rekao istu priču, dobio sam dve različite procene: 105.000 EUR i 115 .000 EUR, obe bez ikakvog obrazloženja. Predrag Nekretnine su došli kod stana, postavili 15 pitanja o zgradi i kraju, pa su mi za 3 dana poslali Excel tabelu sa finalnim prodajnim cenama 14 stanova u mom bloku za poslednjih 8 meseci.

Realan raspon je bio 100.000 do 107.000 EUR. Četvrti sprat bez lifta je minus od 3.000 do 4.000 EUR u odnosu na niže spratove. Renovirano kupatilo je plus od 1.500.

Dogovorili smo se na oglasnu cenu 110.000 sa očekivanjem da finalna bude oko 107.000. Stan prodat za 107.000 EUR posle 2 nedelje oglašavanja i 8 razgledanja.

Porez na kapitalnu dobit: 0 RSD. Nasleđeni stanovi su oslobođeni poreza na kapitalnu dobit jer se nabavna cena utvrđuje kao tržišna vrednost u momentu nasleđivanja, a ja sam prodao po sličnoj ceni 6 meseci kasnije.

Šta bih uradio drugačije?

1. Odmah krenuti sa papirima

Čekao sam 3 meseca iz emotivnih razloga. Emocije neće nestati zato što čekaš, ali birokratija se samo komplikuje. Banka, EPS, Infostan, sve traže originalna dokumenta.

2. Angažovati advokata za ostavinski

Potrošio sam 20 sati pokušavajući da sam razumem proceduru. Advokat za ostavinski košta 30.000 do 60.000 RSD, ali ti uštedi 40 sati posla i grešaka.

3. Paralelno pokretati procese

Nisam znao da mogu da krenem sa pripremom stana za prodaju pre nego što se upis u katastar završi. Izgubio sam mesec dana.

4. Tražiti agenciju sa podacima, ne obećanjima

Tri agencije koje sam zvao dale su tri različite cene bez ikakvog podatka. Četvrta (Predrag Nekretnine) donela je Excel sa stvarnim prodajama. Razlika u pristupu = razlika u rezultatu.

FAQ

Da li plaćam porez ako nasleđujem od roditelja?

Ne. Prvi nasledni red je oslobođen poreza na nasledstvo, ali moraš da prijaviš u roku od 30 dana.

Koliko košta ostavinski postupak kod notara?

15.000 do 30.000 RSD zavisno od vrednosti imovine i složenosti slučaja. Plaća se jednokratno.

Moram li da plaćam porez ako prodam nasledjeni stan odmah?

Ako si u prvom naslednom redu, ne plaćaš porez na kapitalnu dobit jer je nabavna cena jednaka tržišnoj vrednosti u momentu nasleđivanja. Ako prodaš po istoj ceni, kapitalna dobit je nula.

Šta ako ima više naslednika?

Ako nema testamenta, imovina se deli po zakonu. Svi naslednici moraju da potpišu rešenje. Ako se ne slažu, postupak ide pred sud i može trajati 1 do 5 godina.

Koliko traje upis u katastar?

20 do 45 dana zavisno od opterećenosti katastra u tvojoj opštini. Beograd je trenutno 30 do 45 dana. Novi Sad brže, oko 20.

Za detalje kako je izgledala sama prodaja stana, pročitaj moj post o prodaji nasledjenog stana u Zemunu. Za šta sam radio sa novcem posle prodaje, ovde pišem o raspodeli kapitala.

P.S. Ako si trenutno u ostavinskom postupku, napiši mi u komentarima u kojoj fazi si. Mogu da pomognem konkretnim savetom jer sam prošao tačno kroz to.