Provizija agencije za nekretnine: koliko sam stvarno platio

Kolega sa posla mi je prošle nedelje poslao poruku u 23 časa. Prodaje stan u Rakovici, agencija mu traži 2 odsto, i pita me samo jedno: „je li to mnogo?“

Odgovorio sam mu kontrapitanjem. Šta ti još stoji u tabeli pored te provizije?

Znam odakle dolazi njegovo pitanje. Kad prvi put prodaješ stan, provizija je jedini trošak koji ti neko kaže naglas, pa deluje kao jedini trošak koji uopšte postoji.

Svoju prodaju sam vodio u Excelu, red po red, isto kao kućni budžet. Kad sam na kraju sabrao kolonu, ispalo je da provizija nije bila ni polovina računa.

Brzi pregled:

• Provizija koju sam platio: 2% na 107.000 EUR, plus PDV, ukupno 2.568 EUR
• Tržišni raspon u Srbiji: orijentaciono 2-3% uz PDV, nije propisan zakonom
• Najveća pojedinačna stavka: porez na prenos apsolutnih prava, 2,5% ili 2.675 EUR
• Ukupni troškovi prodaje na mojoj strani: 5.968 EUR, oko 5,6% od cene
• Porez na kapitalnu dobit: 0 EUR, jer je stan nasleđen u prvom naslednom redu
• Moj pokušaj samostalne prodaje pre agencije: 3 nedelje, 2 razgledanja, 0 ponuda

Kolika je provizija agencije za nekretnine u Srbiji?

Kod prodaje stana provizija se u Srbiji kreće orijentaciono od 2% do 3% od ugovorene cene, uvećano za PDV ako je agencija u sistemu PDV-a. Iznos nije propisan zakonom, dogovara se, i po Zakonu o posredovanju u prometu nepokretnosti mora biti naveden u ugovoru o posredovanju pre nego što bilo ko krene da radi.

Plaća je nalogodavac, dakle onaj ko je potpisao ugovor sa agencijom. Kod mene je to bio prodavac, jer sam ja tražio uslugu.

Moja računica na ugovorenu cenu od 107.000 EUR:

• Provizija 2%: 2.140 EUR
• PDV 20%: 428 EUR
• Ukupno agenciji: 2.568 EUR, odnosno 2,4% od cene

Ovde dugujem ispravku sopstvenom tekstu. U postu o ulaganju novca od prodaje stana napisao sam da je provizija sa PDV-om iznosila 2.140 EUR. To je iznos bez PDV-a. Sa PDV-om je 2.568 EUR, razlika je 428 EUR koje sam u toj računici prećutao samom sebi.

Koliko košta prodaja stana preko agencije, ceo spisak?

Ukupno me je prodaja koštala 5.968 EUR, što je 5,6% od prodajne cene. Provizija je u tom zbiru učestvovala sa 43 odsto, a sve ostalo su stavke koje niko ne pominje na prvom sastanku.

Brojevi su moji, iz prodaje 2023. u Zemunu, i služe kao orijentacija. Tarife notara i cene energetskog pasoša se menjaju, a osnovica za porez zavisi od procene, pa svoju tabelu radi sa aktuelnim ciframa.

U prvom tekstu o prodaji tog stana naveo sam samo proviziju i notarske troškove, jer sam tada iskreno mislio da tu lista staje. Nije.

Da li ste znali: poreska osnovica za porez na prenos nije automatski ugovorena cena. Poreska uprava utvrđuje tržišnu vrednost nepokretnosti i, ako proceni da je viša od ugovorene, porez se računa na njihov iznos.

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava?

Po Zakonu o porezima na imovinu obveznik je prodavac, po stopi od 2,5%. Ugovorom se može dogovoriti da taj trošak preuzme kupac, ali takav dogovor obavezuje samo ugovorne strane, dok prema Poreskoj upravi i dalje odgovara onaj ko prenosi pravo.

Rok je kratak i lako se propusti. Prijava na obrascu PPI-4 podnosi se u roku od 30 dana od zaključenja ugovora, pa stiže rešenje sa iznosom i rokom plaćanja.

Dva izuzetka vredi znati. Kod novogradnje na koju se plaća PDV, porez na prenos se ne plaća, jer se isti promet ne oporezuje dva puta. Kupac prvog stana ima pravo na oslobođenje pod uslovima iz zakona, ali to je olakšica na strani kupca i prodavcu ne menja ništa.

Poreski propisi se menjaju i svaki slučaj ima svoje detalje, pa iznos za svoju prodaju proveri kod Poreske uprave ili poreskog savetnika pre nego što ga uneseš u tabelu.

Zašto porez na kapitalnu dobit kod mene nije bio stavka?

Zato što je stan nasleđen, a Zakon o porezu na dohodak građana propisuje da se kapitalni dobitak ne utvrđuje kod prodaje nepokretnosti stečene nasleđem u prvom naslednom redu. U mom slučaju to je značilo nulu na stavci koja je mogla da bude najskuplja u celoj tabeli.

Da nije bilo tog oslobođenja, računica bi izgledala grubo. Procena vrednosti u trenutku nasleđivanja bila je 55.000 EUR, prodajna cena 107.000 EUR, razlika 52.000 EUR, porez po stopi od 15 odsto oko 7.800 EUR.

Postoje i druga oslobođenja koja se često propuštaju. Ako si nepokretnost imao u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina, kapitalna dobit se ne oporezuje. Ako novac od prodaje uložiš u rešavanje stambenog pitanja u roku od 90 dana, takođe postoji oslobođenje, uz uslove koje treba proveriti unapred.

Detalje o naslednim redovima, ostavinskom postupku i porezu koji ide uz nasledstvo razložio sam u vodiču o porezu na nasledstvo.

Šta sam dobio za tih 2.568 EUR?

Konkretno: procenu zasnovanu na ugovorenim cenama iz mog bloka za prethodnih osam meseci, fotografisanje i oglašavanje, filtriranje poziva, 11 razgledanja u tri nedelje, vođenje pregovora i pripremu papirologije do notarske kancelarije.

Agenciju koja je to radila zovu Predrag Nekretnine i njihova prva procena me je odbila. Dali su raspon od 105.000 do 107.000 EUR, a ja sam do tog dana držao oglas na 115.000. Zvučalo mi je kao obaranje cene da bi se stan brže prodao i trebalo mi je nekoliko dana da progutam tabelu ugovorenih cena koju su doneli.

Kasnije se ispostavilo da je raspon bio tačan, jer sam prodao na njegovoj gornjoj granici. To ne briše činjenicu da je prvi razgovor bio neprijatan i da sam iz njega izašao ubeđen da me neko sprema na niži iznos.

Ono što ne mogu da dokažem: da li bi neko drugi izvukao 110.000. Imam jedan stan i jedan pokušaj, ne kontrolisani eksperiment.

Da li se isplati prodati stan bez agencije?

Zavisi od toga koliko imaš vremena i koliko dobro poznaješ stvarne ugovorene cene u svojoj zgradi. Kod mene se nije isplatilo, i to je jedini deo priče gde imam nešto nalik kontrolnoj grupi.

Prvo sam prodavao sam. Oglas na 115.000 EUR, tri nedelje, dva razgledanja, nula ponuda. Cenu sam izvukao iz tuđih oglasa, a oglasne cene su lista želja, ne evidencija prodaja.

Posle angažovanja agencije: oglasna cena 109.000, 11 razgledanja za tri nedelje, tri ponude, prodato za 107.000 EUR.

Računica najgoreg scenarija za agenciju izgleda ovako. Da sam sam nekako izvukao 102.000 EUR, koliko je bila najniža ponuda koju sam kasnije dobio, uštedeo bih 2.568 EUR provizije, a izgubio 5.000 EUR na ceni. Neto minus 2.432 EUR, uz sve sate koje bih sam potrošio.

Ako prodaješ sam, minimum posla je da pre postavljanja cene pogledaš stvarne ugovorene cene, a ne oglase, i da unapred spremiš dokumentaciju. Bez toga plaćaš proviziju tržištu umesto agenciji, samo što ti niko ne ispostavi račun.

Kako pregovarati proviziju i šta gledati u ugovoru o posredovanju?

Procenat je najmanje zanimljiv deo tog ugovora. Ovih šest stavki menja iznos koji stvarno platiš:

• Osnovica. Da li se procenat računa na ugovorenu ili na oglasnu cenu.
• PDV. Da li je uračunat u navedeni procenat ili se dodaje na njega. Razlika je petina iznosa.
• Trenutak dospeća. Da li provizija dospeva na dan predugovora ili na dan overe kod notara.
• Obim usluge. Šta tačno ulazi u cenu: fotografije, oglasi, razgledanja, priprema dokumentacije, prisustvo kod notara.
• Ekskluziva i rok. Koliko traje, kako se raskida i da li postoji naknada pri raskidu.
• Kupac koga si sam doveo. Da li i tada ide puna provizija, i ako da, u kom iznosu.

Kod mene je najvažnija bila stavka o dospeću. Dogovorili smo da provizija dospeva na dan overe ugovora, pa nisam plaćao uslugu pre nego što je novac legao.

Česta pitanja

Kolika je provizija agencije za nekretnine u Beogradu?

Orijentaciono 2-3% od ugovorene cene, uz PDV ako je agencija u sistemu PDV-a. Iznos nije zakonski propisan, pa se razlikuje od agencije do agencije i podložan je dogovoru, posebno kod skupljih nekretnina.

Da li se provizija plaća ako prodaja propadne?

Zavisi isključivo od ugovora o posredovanju. Zato u njemu tražim jasan trenutak dospeća i pisanu odredbu o tome šta se dešava ako kupac odustane posle predugovora.

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava, kupac ili prodavac?

Zakonski obveznik je prodavac, po stopi od 2,5%. Strane mogu ugovoriti da trošak snosi kupac, ali prema Poreskoj upravi obaveza ostaje na prodavcu.

Plaća li se porez na kapitalnu dobit na nasleđeni stan?

Kod prodaje nepokretnosti stečene nasleđem u prvom naslednom redu kapitalni dobitak se ne utvrđuje. Za ostale situacije stopa je 15 odsto na razliku između nabavne i prodajne vrednosti, uz oslobođenja za vlasništvo duže od deset godina i za ulaganje u stambeno pitanje u roku od 90 dana.

Koliko ukupno košta prodaja stana?

Kod mene 5,6% od cene, sa provizijom, porezom na prenos, pripremom stana i papirologijom. Kao orijentaciju bih svakome rekao da računa 5 do 6 odsto na svojoj strani, pa da bude prijatno iznenađen ako ispadne manje.

Šta bih rekao kolegi u 23 časa

Provizija je stavka koju svi gledaju, a kod mene je porez na prenos bio skuplji od nje. Ako gledaš samo procenat agencije, promašio si veći broj u tabeli.

Uradi jednostavnu stvar pre nego što potpišeš bilo šta. Otvori tabelu, prepiši sve stavke iz mog spiska sa svojim ciframa, i tek onda pitaj da li je 2 odsto mnogo. Kod mene je odgovor bio da nije, ali sam do njega došao tek kad sam video ceo račun.

Koliko je iznosila tvoja provizija i da li je PDV bio uračunat u procenat koji su ti rekli na prvom sastanku? Napiši u komentaru, skupljam brojeve za širu tabelu.